Généralement la vente d’un logement occupé induit une décote du prix de vente qui varie en fonction de l’âge du locataire, du montant du loyer et du temps restant au bail. Il est important de savoir que le droit de préemption du locataire ne s’applique pas à ce type de vente, car ce dernier n’est pas obligé de quitter son logement. Leralentissement du marché du logement a inspiré de nombreuses personnes à entreprendre des projets de rénovation domiciliaire, et les fameuses « maisons en kit » sont en plein essor en ce moment. Ces maisons peu coûteuses et faciles à assembler sont devenues plus populaires ces dernières années. Construisez une maison avec des LEGO Quand vous étiez Maisons en kit Lorsquun vendeur vend son logement en viager, il bénéficie d’avantages fiscaux intéressants. En effet, la rente que perçoit le vendeur de façon périodique est sujette à un abattement, selon l’âge du vendeur : Si le vendeur a moins de 50 ans, la rente est imposée à 70 %. S’il a entre 50 et 59 ans, elle est imposée à 50 %. Leviager libre, souvent recherché par les acquéreurs, est un produit rare ; il ne représente que 5 % du marché du viager. Les vendeurs peuvent avoir intérêt à y recourir pour éviter les soucis et le coût d’une gestion locative. Le viager offre une plus grande sécurité et une fiscalité plus légère que celle des revenus fonciers. Ilest par ailleurs possible de prétendre à plusieurs aides financières en tant que locataire lorsque l'on souhaite installer une douche senior à son domicile. Ainsi, sous réserve que l’on soit âgé de plus de 60 ans ou reconnu comme personne à mobilité réduite, la pose de cet équipement permet d’ouvrir un crédit d’impôt et bénéficie d’une TVA à taux réduit. En fonction Lepoint sur les droits du vendeur et de l’acquéreur dans le cadre de la vente en viager et de la nue-propriété. En immobilier classique, la réponse est simple, il y a un transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur au jour de la régularisation de l’acte authentique de vente chez le notaire. En viager occupé et en nue KtY3sHp. Qu'est-ce que le viager occupé? Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo Le viager occupé est une vente immobilière qui va mettre en relation un acquéreur, appelé débirentier et un vendeur, appelé crédirentier. Le vendeur reste vivre dans son logement autant de temps qu’il le souhaite. Le calcul du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties et dépend de plusieurs paramètres. Notamment la valeur vénale du bien selon le prix du marché, l’âge et le sexe du ou des vendeurs, l’occupation du bien, la réversibilité ou non de la rente. La valeur dite occupée du bien le logement étant habité par son vendeur est calculée selon des tables actuaires prenant en compte une espérance de vie statistique du vendeur. Il est souvent prévu le versement d’un bouquet qui est la somme payée comptant le jour de la signature authentique chez le notaire. Ce bouquet sera alors déduit de la valeur occupée et le résiduel sera converti en paiement d’une rente viagère. Cette rente sera versée toute la vie durant du vendeur de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Le viager est un contrat dit aléatoire car on ne sait pas quand le versement de la rente s’arrêtera. Pourquoi vendre son logement sous la forme d'un viager occupé? Le viager occupé va permettre au senior de gagner en sérénité car il va améliorer son quotidien en percevant des revenus complémentaires grâce au bouquet et à la rente viagère perçue. La vente de son bien permet ainsi de pallier l’inévitable diminution des ressources pendant la période de retraite au titre des droits acquis. Le viager va également permettre de protéger son conjoint survivant. En effet, beaucoup de femmes de nos générations de seniors n’étaient pas déclarées lorsqu’elles travaillaient pour aider leurs conjoints artisans, commerçants et aujourd’hui ne perçoivent pas assez d’argent pour vivre décemment. L’ASPA allocation de solidarité aux personnes âgées ou minimum vieillesse est fixée à 833 euros par mois seulement pour une personne seule. Le viager occupé va également permettre d’aider de son vivant ses héritiers en transmettant tout ou partie du montant du bouquet par exemple. Ils souhaitent les aider de leur vivant à faire face aux charges, aux imprévus ou encore offrir le permis de conduire du petit-fils, financer la 3ème chambre de la construction de leur fille par exemple. Et puis, il y a des seniors qui sont endettés voir surendettés, qui ont cumulé beaucoup de prêts à la consommation sans s’en rendre compte. Pour une raison simple leurs droits acquis à la retraite ne leur permettent pas de maintenir le niveau de vie auquel ils étaient habitués. Le bouquet va alors leur permettre de solder ces différents prêts, régler leurs dettes. La rente viagère perçue par le vendeur bénéficie d’une fiscalité très avantageuse. En effet, le senior, lorsqu’il est âgé de plus de 70 ans révolus va bénéficier d’un abattement fiscal de 70% sur sa rente. Et pour l'acquéreur, quel est l'intérêt d'investir dans un viager occupé? Côté acquéreur, le viager occupé va permettre à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier progressivement dans le temps et sans mise de fonds initiale importante. De plus, grâce à la décote d’occupation le senior restant vivre chez lui, l’acquisition se fait à prix réduit. Il réalise un placement sécurisé dans la pierre, valeur refuge des Français, sans tracas locatif, avec une gestion simplifiée et sans recours à l’emprunt bancaire. L’acquéreur va donc éviter tous les frais inhérents à l’emprunt. On peut dire que le vendeur senior joue quelque part le rôle de banquier, en lui accordant un prêt à taux zéro. Avez-vous des anecdotes à nous relater concernant les liens que peuvent tisser entre eux les crédirentiers avec leur débirentier? Le viager souffre d’une image qu’il ne mérite pas. Cette image de l’acquéreur derrière sa fenêtre en train de guetter l’état de santé de son vendeur senior doit être laissée aux cinéastes. La réalité du viager n’est pas celle-ci. Au contraire, en qualité de viagériste, connectée au terrain du viager, je rencontre plutôt des acquéreurs qui viennent aider le vendeur senior à faire son jardin, son potager; ils s’invitent à la galette des rois, à prendre le café…Ou encore, j’ai vu récemment un senior ne souhaitant pas rester sur les Sables-d’Olonne en juillet et en août. Il a alors laissé les clés de son appartement à son acquéreur afin que ce dernier puisse emmener ses enfants en vacances au bord de la mer. C’est ça aussi la réalité du viager. Propos recueillis par Alexandra Boquillon Seniors, il est tout à fait possible de vendre votre bien immobilier en viager libre ou viager occupé à un membre de votre famille. Cette vente se déroule de la même manière que pour une vente avec un inconnu, et implique le versement d’un bouquet et d’une rente viagèreau vendeur ou crédirentier. Si vous décidez de vendre votre appartement ou votre maison à un de vos enfants, cela implique que le reste de la fratrie pourra exiger une compensation financière lors de votre succession. De plus, selon l’article 751 du Code Général des impôts, si vous vous réservez l’usufruit de ce bien, vous en restez alors fiscalement propriétaire et il fera alors partie de votre succession à votre décès. Par contre, si vous décidez de vendre à un autre membre de votre famille, un neveu ou une nièce par exemple, aucun droit de succession n’est alors dû, car il s’agit d’une vente qui donne lieu uniquement au paiement des droits de mutation classiques, c’est-à-dire 6 à 7% de frais de notaire. Qu’importe le choix de votre acquéreur, sachez qu’il est impératif que la vente et le versement de la rente soient réelles et effectives. En effet, en cas de non-versement régulier de la rente, le Fisc pourra assimiler cette vente à une donation et faire appliquer alors les droits de succession ainsi que des majorations. La vente d’un bien immobilier en viager permet au vendeur de profiter de revenus supplémentaires. C’est une solution pour les seniors qui souhaitent compléter leur retraite tout en restant autonomes. Souvent méconnu, le viager immobilier bénéficie d'un cadre juridique spécifique. Mieux comprendre le viager en quelques questions. En avant propos, si vous souhaitez acquérir une résidence en viager, il est recommandé d'effectuer une simulation de crédit immobilier afin de connaitre le montant que vous pourrez effectivement emprunter. Le viager, qu’est-ce que c’est ? La personne appelée crédirentier choisit de vendre son appartement ou sa maison en contrepartie d’une rente garantie à vie la rente viagère et le plus souvent d’un capital initial le bouquet. La rente peut donc constituer un complément de revenus, notamment pour les personnes âgées qui souhaitent maintenir leur niveau de vie quand arrive la retraite. On parle de contrat aléatoire le viager est fondé sur une donnée inconnue au jour de la signature de la vente, la durée de vie du vendeur. Existe-t-il différents types de contrats viagers immobiliers ? Oui, il existe différents types le viager libre et plus couramment le viager occupé dans lequel le vendeur se réserve un droit d’habitation qui lui permet de vivre dans son logement, jusqu’à son décès. Il faut prévoir dans le contrat la répartition des charges. Ensuite, le viager peut être conclu sur deux têtes un couple vend le bien qui n’appartiendra définitivement à l'acheteur qu'au décès du dernier des conjoints. Qu’est-ce qu’un bouquet ? C’est un capital versé au vendeur lors de la vente. Son montant est estimé, selon un accord entre les deux parties, à la valeur de marché du bien immobilier. Fixé librement, son montant doit correspondre à la valeur réelle de l’immeuble, sous peine de requalification fiscale ou encore d’action en nullité intentée par le vendeur ou ses héritiers pour défaut de prix. Le surplus est versé sous forme de rente viagère. Qu’est-ce que la rente viagère ? La rente viagère est une somme d’argent versée au vendeur par l’acheteur à une périodicité choisie mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle peut être également réversible, évolutive ou réévaluée. La rente s’éteint au décès de la personne sur la tête de laquelle elle est constituée. En cas de clause de réversion totale » le survivant bénéficie de l’intégralité de la rente. Comment est calculé le montant de la rente ? Pour déterminer le montant de la rente, plusieurs paramètres sont pris en compte l’âge et le sexe du vendeur, la valeur du bien et sa rentabilité, l’existence ou non d’un bouquet et son montant, l’existence d’une clause de réversibilité totale ou partielle, la réserve de jouissance du bien. Un bouquet faible implique le versement d'une rente viagère élevée, et vice-versa. La rente fait l’objet d’une indexation pour limiter les effets de l’érosion monétaire. Ensuite, l'acheteur devra payer l'impôt foncier et les charges, telles que les gros travaux. Pourquoi vendre en viager ? Pour le vendeur, l’intérêt est de percevoir une rente mensuelle jusqu'à son décès, tout en restant dans les lieux dans les cas du viager occupé. Cette solution est très souvent choisie par des couples sans enfants, soucieux de maintenir leur niveau de vie ou même vivre décemment. Pourquoi acheter en viager ? Pour l'acheteur, il s'agira essentiellement d'un placement épargne », d’un investissement immobilier au capital de départ minime puisque la totalité du prix de vente n’est pas versée le jour de l'acquisition. Le plus souvent, le vendeur reste dans le logement viager occupé. L’acheteur ne pourra l’occuper qu'au décès du vendeur mais bénéficie d'une décote importante sur le prix du bien un abattement d'occupation variable selon l’âge du vendeur. Dans le viager, il y a bien sûr pour l’acheteur l'espoir de faire une bonne affaire », d’acheter à un prix plus intéressant que celui du marché. Le viager un jeu de hasard ? Le principe du viager consiste à ce que si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, l'acheteur ait payé intégralement le prix normal ». Mais il s’agit bien d’un contrat aléatoire. Le viager est fondé sur la durée de vie du vendeur ce qui implique que le nombre des échéances mensuelles, trimestrielles, etc. n'est donc pas connu à l’avance. Le viager apparaît alors comme un jeu de hasard » puisqu’en fonction de la durée de vie du vendeur, il peut avantager selon les cas soit le vendeur, soit l'acheteur, soit être neutre. Concrètement, l’acheteur prend le risque d’être amené à verser la rente plus longtemps que prévu en cas de longévité très importante du vendeur. À l’opposé si le vendeur décède rapidement, il n’aura profité de sa rente que peu de temps. Quel est l’impact de l’âge du vendeur sur la vente en viager ? Plus le vendeur est âgé, plus la disparité d’espérance de vie est élevée. Acheter un bien en viager à quelqu’un de jeune permet de bénéficier d’une décote plus importante que pour une personne âgée. Le coût global pourra donc se révéler plus avantageux dans un viager occupé par de jeunes seniors. Et si l’acheteur décède avant le crédirentier La charge de payer la rente au vendeur appelé crédirentier, est transmise aux héritiers, en général ses enfants qui héritent du viager dans les conditions prévues dans l’acte d’origine. Pour protéger ses héritiers, le débirentier peut avoir souscrit une assurance qui prendra le relais pour couvrir le montant de la rente. Avec quelle fiscalité ? Pour le vendeur, une fraction de la rente viagère, déterminée une fois pour toutes en fonction de l’âge du vendeur, est imposable art. 158-6 du Code général des impôts au titre de l’impôt sur le revenu. La rente viagère est soumise aux prélèvements sociaux de 15,5 %, sur la fraction concernée. Au titre de l'ISF, en cas de viager occupé le crédirentier doit déclarer le capital que représente sa rente viagère au 1er janvier de l’année d’imposition et intégrer la valeur d'occupation du bien ; le débirentier doit déclarer la valeur du bien, déduction faite de la valeur d'occupation par le vendeur et inscrire au passif la valeur de capitalisation des rentes à verser au vendeur calculée avec les barèmes établis par la Direction Générale des Impôts. Quels freins au développement du viager ? Les freins au développement du viager sont surtout d’ordre comportemental et psychologique. Pour l’acheteur le principal frein est moral. Le viager est encore perçu comme un pari sur l’espérance de vie l'acheteur parie en quelque sorte sur le décès du vendeur. De son côté, le vendeur peut ne pas souhaiter y recourir afin de ne pas priver les héritiers de la valeur du bien vendu. Du fait de l’augmentation de la dépendance et des prévisions à l’horizon 2040 d’un nombre de 22 millions de personnes âgées dépendantes, l’EHPAD reste, dans certains cas, la seule alternative. Pour autant, 8 personnes âgées sur 10 souhaitent rester à domicile. Beaucoup de familles sont confrontées au refus d’entrée en maison de retraite de la personne âgée. Le refus d’entrée en EHPAD résulte souvent d’idées reçues. Il convient de se renseigner auprès des maisons de retraite avant de prendre une décision. Le refus d’entrée en EHPAD les principales raisons La réticence à entrer en établissement médicalisé provient, fréquemment Du souhait de la personne âgée de rester à domicile Du refus d’accepter sa perte d’autonomie par le senior Du sentiment de culpabilité des proches l’idée de ne pas pouvoir s’occuper de son parent, de le laisser à l’abandon De la non-prise en compte de l’état de santé réel de la personne âgée Du budget nécessaire pour un placement en maison de retraite D’un manque d’information Le refus d’entrée en EHPAD se heurte à différents facteurs rendant le maintien à domicile impossible La perte d’autonomie La sécurité Le risque de chute La solitude Les soins médicaux de plus en plus lourds Les hospitalisations répétées L’épuisement de la personne âgée et de ses proches Différents dispositifs et lois ont été mis en place afin de veiller au respect, à la vie privée, à l’intégrité et à la sécurité de la personne âgée. La loi du 28 décembre 2015 garantir le respect et la sécurité de la personne âgée Afin de protéger les personnes âgées, la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement précise que toute personne âgée en perte d’autonomie a"droit à des aides adaptées à ses besoins et à ses ressources, dans le respect de son projet de vie, pour répondre aux conséquences de sa perte d'autonomie, quels que soient la nature de sa déficience et son mode de vie". La notion de consentement est donc nécessaire. Elle repose sur deux points La compréhension, c’est-à-dire, la capacité de discernement de la personne âgée La capacité de faire un choix. De même, l’article 27 prévoit pour le futur résident Lors de la conclusion du contrat de séjour, le directeur de l’établissement ou toute personne formellement désignée par lui s’assure, dans un entretien hors de la présence de toute autre personne, sauf si la personne accueillie choisit de se faire accompagner par la personne de confiance désignée en application de l’article L. 311-5-1 du présent code, du consentement de la personne à être accueillie, sous réserve de l’application du dernier alinéa de l’article 459-2 du code civil. Il s’assure également de la connaissance et de la compréhension de ses droits par la personne accueillie. Il l’informe de la possibilité de désigner une personne de confiance, définie à l’article L. 311-5-1 du présent code. » En effet, le responsable d’établissement ou la personne désignée échangera avec la personne âgée afin de recueillir son consentement et surtout s’assurer que la personne à accueillir comprend le projet d’entrée en maison de retraite et l’accepte. La personne âgée peut faire intervenir une personne de confiance pour s’assurer de sa compréhension, des effets sur son quotidien, de ses droits… Dans le cas où la personne âgée est sous protection juridique mandat de protection, curatelle, tutelle, il faut veiller à sa capacité décisionnelle. Autrement dit, la personne âgée doit être en mesure de réfléchir à la situation et de prendre une décision. La réforme de 2007 sur la protection juridique des majeurs introduit la notion de consentement gradué prendre en compte l’autonomie et le discernement de la personne à accueillir. Dialoguer avec la personne âgée est donc essentiel pour préparer son entrée en maison de retraite. La communication pour éviter le refus d’entrée en EHPAD Lorsque le système de maintien à domicile arrive à sa limite, le placement dans une structure d’accueil reste la seule alternative. Souvent, cette décision est prise dans l’urgence ce qui peut entraîner un refus de la part de la personne âgée et un sentiment de culpabilité chez les proches. Il est donc important d’aborder le projet en amont et régulièrement avec la personne âgée afin que son entrée en maison de retraite se déroule dans les meilleures conditions. La maison de retraite doit être vue comme une solution d’accueil où la personne âgée dépendante se sent en sécurité et peut recevoir les soins nécessaires. L’EHPAD est aussi un lieu de vie, où le senior peut créer de nouvelles relations avec les autres résidents et le personnel de l’établissement. En parler régulièrement permet de préparer la personne âgée, de relever ses éventuels doutes et de pouvoir répondre à ses interrogations. C’est aussi l’occasion de recueillir ses attentes et de trouver l’établissement le plus adapté à ses besoins, son rythme de vie et ses envies. Aborder ce sujet permet également aux différents membres de la famille de trouver un consensus, que chacun exprime ses souhaits. L’occasion de mettre fin à ce sentiment de culpabilité. Le sentiment de culpabilité Le projet d’entrée en maison de retraite est un pas pour la personne âgée mais c’est aussi un tournant pour la famille et notamment les enfants. Les enfants ou encore l’épouxse peuvent ressentir un sentiment de culpabilité. Prendre en charge une personne âgée en perte d’autonomie, fragilisée n’est pas chose facile. Ceci nécessite une organisation, du temps et de l’énergie. Lorsque le domicile n’est plus assez sécurisé et n’est plus adapté, la question du placement en établissement se pose. Les proches se sentent coupables car ils ont le sentiment d’abandonner leur parent. Aussi, pour beaucoup, la maison de retraite est vue comme un mouroir, un lieu de fin de vie. D’où l’importance de visiter des établissements. La visite des établissements Visiter un établissement est une étape essentielle, qu’on ne peut écarter, dans le cadre dun projet d’entrée en maison de retraite. Il s’agit de prendre conscience De l’environnement Les conditions d’accueil et de vie Des équipements De la prise en charge Du projet de soin et de vie personnalisé Il est recommandé de visiter plusieurs établissements afin de se faire une idée de ce qui est recherché, d’observer le comportement de son parent au sein de la résidence, de prêter attention à son attitude, son ressenti et /ou ses remarques. Le dialogue est essentiel pour Échanger sur le parcours de la personne âgée et ses habitudes S’assurer de sa compréhension Rompre avec les idées reçues Certains établissements offrent la possibilité de déjeuner à la résidence, de participer à l’animation du jour. Ceci permet de passer un moment au sein de la résidence retraite médicalisée. Les séjours d’essai ou une entrée en EHPAD progressive Pour les personnes réfractaires et pour faciliter l’entrée, vous pouvez opter pour un processus de transition. Avant d’envisager un hébergement définitif, vous pouvez découvrir la vie en EHPAD grâce à l’accueil de jour ou à l’hébergement temporaire. L’accueil de jour offre la possibilité à la personne âgée de passer la journée au sein de la maison de retraite, de participer aux activités tout en recevant les soins dont il a besoin. Quant à l’hébergement temporaire, il permet au senior de vivre en maison de retraite pour une durée déterminée de quelques jours ou quelques mois. De ce séjour découverte, peut en ressortir les interrogations auxquelles le personnel de la résidence pourra répondre et ainsi,le rassurer lui et ses proches. Surtout, la personne âgée découvre, petit à petit, la vie en EHPAD, se fait progressivement à l’idée de quitter son domicile et envisage son entrée dans une structure d’accueil. Ces formules de séjour sont l’occasion de rompre avec les idées reçues sur le quotidien en EHPAD, que la personne âgée prend conscience qu’il s’agit de la solution la plus adaptée à ses besoins, que le lien social avec la personne et la résidence, les résidences est possible mais aussi la préservation du lien familial. Afin d’éviter le refus d’entrée en EHPAD, il convient de préparer des mois à l’avance ce projet afin que l’entrée en maison de retraite se déroule au mieux. L’EHPAD est un lieu de soins, mais surtout un lieu de vie. La personne âgée doit se sentir chez elle. Une relation de confiance et un projet de soins personnalisés garantissent le séjour en maison de retraite. Trouvez la résidence correspondant à vos attentes et vos besoins dans la page EHPAD » de notre site. Viager occupé définition La vente en viager est une vente immobilière qui présente des modalités de paiement particulières. Comme pour toute vente immobilière, le transfert de propriété est immédiat. Besoin d'un avocat ? Nous vous mettons en relation avec l’avocat qu’il vous faut, près de chez vous Trouver mon Avocat Dans le cadre du viager, le vendeur perçoit en général un capital initial appelé bouquet » qui représente une partie de la valeur du bien immobilier. L’autre partie est versée par l’acheteur sous forme de rente la rente viagère. Il s’agit d’une rente à vie, versée par l’acheteur en viager jusqu’au décès du vendeur. Bon à savoir le vendeur en viager est appelé crédirentier », tandis que l’acheteur en viager est appelé débirentier ». Il existe deux types de viager Le viager occupé, qui est la forme de loin la plus fréquente le vendeur continue de jouir du droit d’usage et d’habitation du bien immobilier vendu et éventuellement de l’usufruit. Concrètement, l’acheteur ne pourra jouir du bien immobilier qu’après le décès du vendeur. Le viager libre, peu utilisé la vente immobilière s’accompagne d’un transfert immédiat du droit d’usage et d’habitation. L’acheteur peut occuper immédiatement le bien acheté en viager. Bon à savoir Le droit d’usage et d’habitation DUH est défini dans les articles 325 et suivants du Code civil. Dans la plupart des contrats de vente en viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit du bien immobilier. Ce qui signifie qu’il peut le louer à titre lucratif à un tiers. A l’inverse, le simple DUH n’autorise pas le vendeur à louer le bien vendu. Viager occupé le contrat de vente Les modalités de paiement montant du bouquet + montant de la rente viagère sont négociées entre le vendeur et l’acheteur. Elles sont inscrites dans le compromis de vente et fixées dans l’acte authentique de vente établi devant notaire. Le prix du bien immobilier est fixé en fonction De la valeur immobilière du bien sur le marché. De l’âge du vendeur. Le calcul de la rente viagère prend en compte les statistiques de mortalité. Des modalités de la vente droit d’usage et d’habitation ou usufruit. Le prix sera inférieur si le vendeur bénéficie de l’usufruit. De manière plus large, plus les droits du vendeur fixés dans le contrat de vente son importants, plus le prix de vente est bas. Le contrat de vente en viager occupé peut prévoir l’absence de rente viagère. Dans ce cas-là, le montant du capital versé au départ le bouquet » représente la totalité de la valeur du bien immobilier. Réciproquement, le versement d’un bouquet n’est pas obligatoire. Pour résumer, les modalités de paiement peuvent prendre trois formes distinctes Bouquet initial + rente viagère. Rente viagère sans bouquet initial. Bouquet sans rente viagère. Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le paiement de la taxe d’habitation et des charges locatives restent à la charge du vendeur. En revanche, l’acheteur prend en charge la taxe foncière et est responsable des gros travaux ». Si le bien immobilier appartient à plusieurs personnes un couple par exemple et qu’il y a par conséquent plusieurs vendeurs, une rente viagère peut être fixée pour chacun des vendeurs. Le montant de la rente viagère n’est pas obligatoirement le même pour chaque vendeur. En cas de décès d’un des vendeurs, la rente viagère peut faire l’objet d’une réduction de son montant. Viager occupé les dispositions légales Un contrat de vente en viager occupé doit respecter un certain nombre de dispositions légales. Ces dispositions s’appliquent même si elles ne sont pas explicitement rappelées dans le contrat de vente. Voici les principales dispositions légales relatives au contrat de viager occupé La rente viagère doit être indexée. Le vendeur ou crédirentier dispose d’un délai de prescription de 5 ans pour récupérer les rentes impayées. Si l’acheteur décède avant le vendeur, les héritiers de l’acheteur récupèrent la charge de la rente. Ils devront la verser jusqu’au décès du vendeur. A noter que le vendeur peut souscrire une assurance-décès couvrant le versement de la rente en cas de décès. Viager occupé les clauses spéciales du contrat de vente Un contrat en viager occupé peut prévoir une clause résolutoire. Celle-ci stipule qu’en cas de non paiement de la rente, le vendeur peut annuler la vente et récupérer son bien. Dans ce cas-là, le vendeur ou crédirentier n’a pas à rembourser le bouquet initial et les rentes déjà versées par l’acheteur. Un contrat de viager occupé peut aussi comporter une clause de rachat. Cette clause prévoit qu’au-delà d’une certaine période exprimée en nombre d’annuités, l’acheteur débirentier pourra s’affranchir du versement de la rente viagère en versant un capital. Le montant de ce capital de rachat est fixé dans le contrat. Viager occupé les règles de fiscalité Les droits d’enregistrement ainsi que les frais de notaire sont réglés intégralement par l’acheteur du bien en viager, comme dans une vente classique. Les droits d’enregistrement intègre le montant de la rente. En cas de plus-value, le vendeur doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values dans les mêmes conditions qu’une vente classique. Le crédirentier le vendeur doit intégrer le montant des rentes viagères versées dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Des abattements sont prévus et déterminés en fonction de l’âge du vendeur au moment de la transaction. L’abattement est compris entre 30% et 70%, suivant l’âge.

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